Si vives en una comunidad de propietarios, es posible que conozcas mal o muy por encima el seguro comunitario, porque los vecinos lo habéis dejado al criterio del administrador, confíando en que lo elija bien. Sin embargo, ese seguro puede tener unas coberturas deficientes o ser muy caro o ambas cosas, lo que puede acabar en un gran perjuicio para la comunidad.
Por eso, lo ideal es que lo conozcas:
- Si te interesa la buena marcha de tu comunidad y quieres ahorrar en los gastos comunes.
- Si te toca ser presidente y ocuparte más de cerca del cuidado del edificio.
- Si no contáis con un administrador profesional y tenéis que ocuparos de contratar una póliza o mejorar la que disfrutáis actualmente.
¿Es obligatorio el seguro comunitario?
En España solo hay dos lugares donde es obligatorio para los vecinos contar con un seguro de comunidades que cubra al menos los incendios y la responsabilidad civil ante terceros. Se trata de la Comunidad de Madrid y la Comunidad Valenciana.
En el resto del territorio se puede tener o bien un seguro o bien un contrato de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones generales (aunque, lo usual es tener seguro).
¿Qué cubre el seguro de comunidades?
El seguro de la comunidad tiene dos coberturas estrella: la de daños al edificio y la de responsabilidad civil, y otras dos también relevantes, pero no tanto, la de protección jurídica y la de asistencia.
Cobertura de daños al edificio: ojo a las limitaciones
La cobertura de daños al edificio atiende a los daños sufridos por los elementos comunes: cimientos, tejados, fachada, escaleras, ascensor, placas solares, garaje, conducciones generales... A veces, también se cubren en alguna medida elementos privativos de la vivienda particular de cada uno de los vecinos.
Los daños pueden obedecer a múltiples causas y no todas las pólizas cubren las mismas: un incendio, una explosión, la ruina por corrimiento del terreno, el impacto de objetos como coches o árboles caídos, las fugas de agua...
Pero también hay muchos daños excluidos, como los actos vandálicos sufridos por elementos situados al aire libre (bancos, farolas...) o las pintadas y el pegado de carteles en la fachada.
Para que las coberturas operen, a menudo se ponen condiciones:
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En el caso de los muy comunes daños debidos a fugas de agua, cuanto más antiguas sean las conducciones, más comunes son las restricciones:
- Puede que se impongan franquicias, es decir, el pago a cargo de los vecinos de una primera parte del precio de la reparación.
- También es frecuente que se limite a determinada cantidad máxima la aportación del seguro para estos siniestros.
- Es posible que se supedite la cobertura de sucesivos siniestros del mismo tipo a que se hagan las renovaciones o reformas juzgadas necesarias por el seguro tras haber intervenido por primera vez.
- Muchas compañías incluyen una cláusula que, aplicada literalmente, permitiría no cubrir la mayor parte de los siniestros por daños al edificio y por responsabilidad civil. Es la que, en mayor o menor medida según la póliza, deja sin cobertura los daños debidos a defectos o vicios propios, mala calidad, error de diseño, defecto en la construcción, instalación o fabricación, oxidación del elemento que origine el daño... Así, por ejemplo, si hay un cortocircuito en el cableado comunitario que provoca un incendio, la aseguradora podría salir con la excusa de que el enchufe causante se diseñó mal o no era demasiado bueno, para no dar cobertura. Algo que nos parece inaceptable si el defecto no es notorio, el siniestro ocurre por vez primera y las cosas están hechas por profesionales autorizados, con licencia y con factura.
- Por otro lado, las compañías no se comprometen a correr con la reconstrucción completa del edificio si queda destruido por un siniestro cubierto por la póliza, como un incendio, ni siquiera asegurando el edificio por el capital que la compañía recomiende y aceptando su política de revalorizaciones anuales.
Responsabilidad civil: no a los límites tacaños
La responsabilidad civil cubre los daños que la comunidad pueda causar a un vecino, a personas ajenas a ella o a sus posesiones. Por ejemplo:
- Los de una fuga de agua de una conducción común que cale a un piso particular.
- Los que cause la caída de un elemento de la fachada: si el golpe se lo lleva un coche, la indemnización no será pequeña pero podrá pagarse; pero si se lo lleva una persona que sufre lesiones o muere, las indemnizaciones pueden ser altísimas.
Por eso, al igual que ocurre con el seguro de hogar particular, la cobertura de responsabilidad civil conviene que sea lo más alta posible, y nunca menor de 600.000 euros, o serían los vecinos (o en el mejor de los casos sus segurosindividuales) quienes acabaran pagando el exceso sobre esa cifra.
En este apartado, los seguros hacen varias cosas feas:
- En primer lugar, la amenaza de exclusión indiscriminada que explicamos antes, que permitiría a la compañía no dar cobertura con casi cualquier excusa.
- Además, y aunque hay compañías que permiten asegurar un capital por responsabilidad bastante alto por siniestro o por año, de cerca de 2 millones de euros, se introducen límites muy bajos por víctima: por ejemplo, de 100.000 o 150.000 euros por persona, muy poco si hay daños personales.
- Otras compañías excluyen la cobertura de los daños personales que con más facilidad podrían producirse: los sufridos por empleados de la finca, como el portero, en el curso de su trabajo o por trabajadores ajenos a ella haciendo un servicio pasajero en la comunidad.
Protección jurídica: defensa y ataque bien cubiertos
La comunidad puede verse obligada a reclamar a otros, ya se trate de una comunidad colindante, una empresa, la Administración, uno de los propietarios, un particular ajeno a la finca... por cualquier motivos:
- molestias relacionadas con humos o ruidos,
- actividades ilícitas,
- incumplimientos contractuales,
- morosidad en los gastos comunes,
- ocupas en una instalación común como la vieja vivienda de portería...
Igualmente, puede que la comunidad tenga que defenderse, pues puede ser acusada de mil cosas, multada, etc.
Interesa saber que los abogados proporcionados por la compañía se suelen poder usar sin cortapisas. Sin embargo, si se quiere elegir uno libremente, hay compañías que ponen un techo de gasto demasiado bajo; nosotros recomendamos un mínimo de 3.000 euros.
Asistencia: muy útil
Aparte de las principales coberturas mencionadas, el otro punto fuerte de los seguros comunitarios es que facilitan el contacto con profesionales de su confianza para trabajos de reforma, reparación y mantenimiento no relacionados con siniestros (por ejemplo, para cambiar la puerta del portal por otra mejor) y a precios, en principio, mejores que los de mercado, concertados por el seguro.
Esto puede sacar a los vecinos de muchos apuros, especialmente cuando se precisa alguien de fiar para un servicio de urgencia (el caso típico es el cerrajero); además, no es raro que la aseguradora corra con el desplazamiento y algunas horas de mano de obra.
Muchas pólizas prestan asesoramiento técnico para mantener el edificio en buen estado, hacer obras de mejora de la eficiencia energética o cumplir con la ITE, o incluyen operaciones de tipo preventivo gratuitas o a menor precio: una o dos visitas de control y extinción de plagas, un servicio de desatasco... En este apartado es especialmente brillante Segurcaixa.
¿Cuáles son los mejores seguros de comunidades?
Después de todo lo dicho, solo te queda por conocer las mejores pólizas del mercado y qué hacer, incluso aunque la comunidad no esté dispuesta a contratar una de ellas.